1867 5만6천명 인구중심 포항 오천 드라이브스루/학원복합관/메디컬 빌딩 최적 토지

소재지: 포항 포항시 남구
면적: 약 339.4평
가격: 20억
용도: 토지
거래유형: 매매

혹시 이런 자리, 보신 적 있으십니까. 옆으로는 학교가 나란히 서 있고, 앞으로는 하천이 흐르면서 공원이 그대로 펼쳐져 시야를 가로막는 것이 하나도 없는 땅 말입니다. 오늘 소개해 드릴 곳이 정확히 그런 자리인데요, 포항시 남구 오천읍, 20미터 4차선 각지에 붙은 339.4평 제2종일반주거지역 토지입니다. 건물이야 언제든 다시 지으면 되지만 자리는 만들 수가 없죠. 학교를 옮길 수도, 하천을 돌릴 수도, 공원을 없앨 수도 없으니까요. 그래서 오늘은 이 땅이 무엇을 끼고 있는지부터 하나씩 짚어드리겠습니다. 먼저 학교입니다. 바로 옆에 오천초와 오천중, 오천고가 나란히 붙어 있어서 초등학교부터 고등학교까지 12년을 그대로 품고 가는 자리인데요, 아이들이 자라면서 학년만 올라갈 뿐 상권을 떠나지 않으니 수요가 알아서 채워지는 구조가 됩니다. 학원 하시는 분들이 가장 먼저 찾는 조건이 바로 이겁니다. 두 번째는 앞으로 흐르는 냉천과 냉천공원인데요, 오천읍 자체가 이 냉천을 중심으로 형성된 동네라 상징성도 있지만 무엇보다 앞이 영구히 막히지 않습니다. 물이 흐르고 공원이 놓여 있으니 10년 뒤에도, 20년 뒤에도 이 조망은 그대로 남아 있게 되죠. 게다가 공원은 아침저녁으로 사람이 걷고 뛰고 아이를 데리고 나오는 곳이라, 앞으로 사람이 상시로 지나가는 자리를 함께 얻는 셈입니다. 조망은 그저 기분 좋은 요소가 아니라 그대로 매출로 이어지는데, 창밖이 하천인 카페는 커피값을 더 받고 창밖이 공원인 스터디카페는 그 자리부터 먼저 나가니까요. 세 번째는 오천 5일장인데, 여기서 겨우 200미터, 걸어서 3분 거리에 있습니다. 5일장은 단순한 시장이 아니라 장날마다 오천읍 전체가 한 번씩 모이는 날이라, 그 유동인구가 이 앞을 그대로 지나가게 되죠. 네 번째로 문덕과 원동 신도시가 1킬로미터 안에 통째로 들어와 있는데요, 숫자로 보시면 감이 더 확실하게 오실 겁니다. 오천읍은 2만 8천 가구에 인구 5만 6천여 명으로 포항시 관내에서 가장 큰 읍인데, 포항시 전체 인구가 48만 7천 명으로 계속 줄어드는 동안 오천만 늘었습니다. 원동을 중심으로 새 택지가 조성되고 대단지 브랜드 아파트가 들어서면서 정주 여건이 크게 개선된 결과인데, 여기서 더 눈여겨보실 것이 나이입니다. 포항 전체는 65세 이상 비율이 20%를 훌쩍 넘는 반면 오천읍은 13.76%에 그쳐서, 아이 키우는 세대가 그만큼 두텁게 몰려 있다는 뜻이 되죠. 다섯 번째는 해병대 1사단, 약 1만 명입니다. 병사만 있는 것이 아니라 부사관과 장교 같은 직업군인이 가족을 데리고 사는 구조라, 아이를 이 학교에 보내고 학원에 보내고 아프면 이 동네 병원으로 옵니다. 경기를 타지 않는 고정 수요층인 데다 주말이면 면회객 차량까지 더해지고요. 여섯 번째는 20미터 4차선 각지라는 조건인데, 두 면이 도로에 붙어 있으니 간판이 양쪽에서 다 보이고 들어오는 길과 나가는 길을 따로 낼 수 있으며 대형 차량도 그대로 진입합니다. 실무에서 같은 조건의 중지보다 임대료가 15%에서 30%까지 더 형성되는 이유가 바로 여기에 있죠. 이제 땅 자체를 보겠습니다. 제2종일반주거지역에 1,122제곱미터, 339.4평이고요, 대지와 하천부지로 구성돼 있는데 전용 비용 없이 전체 면적을 그대로 건축에 쓸 수 있습니다. 보통 이런 조건이면 부담금이 수천만 원씩 따라붙기 마련인데 그게 없으니, 매수하시는 분 입장에서는 계산기를 두드리는 순간부터 그만큼 앞서 가는 셈이죠. 건물은 얼마나 올라가느냐, 건폐율 60%면 한 층에 203평이 나오고 용적률 250%까지 쓰면 지상 연면적이 848평, 여기에 지하 1층 203평을 더하면 총 1,050평까지 확보됩니다. 339평짜리 땅에서 1,000평이 넘는 건물이 서는 겁니다. 그리고 이 땅에는 겉으로 잘 드러나지 않는 장점이 하나 더 있는데, 도로보다 1미터 이상 높다는 점입니다. 땅 보러 다니시는 분들은 단차가 있으면 흙 깎느라 돈 들겠다고 보시지만, 여기서는 정반대로 작용합니다. 지하를 팔 때 이미 1미터 위에서 시작하니 그만큼 덜 파도 되고, 굴착량과 흙막이, 잔토 처리비까지 한꺼번에 줄어드는데 이 셋이 지하 공사비의 대부분을 차지하니까요. 더 큰 것은 그다음인데요, 땅이 도로보다 높으면 지하층에도 도로 쪽으로 창을 낼 수 있어서 빛과 바람이 들어오고 출입구까지 따로 납니다. 그렇게 되면 그건 더 이상 창고가 아니라 상가가 되고, 스터디카페든 실내체육이든 학원이든 식당이든 그대로 들어갈 수 있죠. 용적률에 잡히지도 않는 203평에서 임대료가 나온다는 뜻이니, 수익률 자체가 달라지는 겁니다. 거기다 하천을 앞에 두고 조망은 전부 가져오면서 도로면보다 1미터 이상 올라앉아 있고, 앞에는 공원이라는 완충 공간까지 놓여 있습니다. 덤으로 같은 5층이라도 1미터 위에 얹히면 6층처럼 보이니까, 도로를 지나는 차량 시선에서 간판 가시성이 확연히 달라지고요. 현재 이 땅에는 건물이 두 동 있는데, 1998년 준공된 경량철골 단층 노유자시설 77평과 2002년에 지어진 창고 14평으로 지금은 보관창고와 작업장으로 쓰고 있습니다. 경량철골 단층이라 정리가 간단해 철거 부담이 거의 없고, 신축을 결정하실 때까지는 창고로 임대를 돌릴 수 있으니 세금만 빠져나가는 나대지와는 성격이 완전히 다르죠. 그럼 여기에 무엇을 올리면 좋을지 세 가지만 짚어드리겠습니다. 첫째는 드라이브스루 카페인데요, 4차선 각지와 하천 조망을 동시에 쓸 수 있는 업종은 사실상 이것밖에 없습니다. 보통 드라이브스루는 차만 스쳐 가서 매장 매출이 약한 편인데, 여기는 픽업하고 바로 나가는 손님과 물을 보면서 앉아 있고 싶은 손님이 함께 있으니 매출 구조가 두 겹으로 깔립니다. 평일 아침엔 포스코와 산단으로 향하는 출근 차량, 오후엔 학원 학부모 차량, 아침저녁으론 공원 운동 인구, 주말엔 면회객, 장날엔 5일장 방문객까지 이어지니 하루도 일주일도 비는 시간이 거의 없죠. 둘째는 학원 복합관입니다. 지하엔 실내체육과 태권도, 1층엔 분식과 편의점, 2층과 3층엔 주요 과목 학원, 4층엔 냉천이 내다보이는 스터디카페, 5층엔 초등부 예체능을 넣으면, 아이가 태권도를 다니다 위층 학원으로 올라가고 나중엔 스터디카페에 앉는 흐름이 한 건물 안에서 완성됩니다. 셋째는 메디컬 빌딩인데, 인구 5만 6천을 안고도 의료 인프라는 아직 읍 수준이라 아이가 아프면 양학동이나 죽도동까지 나가야 하는 형편이죠. 학생과 군인 1만, 주민 5만 6천을 놓고 보면 1층 약국과 카페, 2층 소아과와 이비인후과, 3층 정형외과, 4층 치과와 한의원 조합은 여기서 확실하게 자리를 잡습니다. 이제 가격을 말씀드리겠습니다. 평당 600만 원, 총액 20억 원입니다. 이 숫자는 평수로만 보시면 안 되고, 이 땅에서 나오는 건물 면적으로 나눠 보셔야 제대로 보입니다. 20억을 지상 연면적 848평으로 나누면 평당 236만 원, 지하까지 포함한 1,050평으로 나누면 평당 190만 원 선이 됩니다. 4차선 각지에 학교 세 곳을 끼고 하천 조망까지 나오는 자리를, 건물 연면적 기준 평당 190만 원대에 확보하는 셈이죠. 포항 시내 상업지를 아무리 돌아보셔도 이 조건에 이 숫자는 쉽게 나오지 않습니다. 정리해 보겠습니다. 반경 300미터 안에 학교 세 곳과 하천, 공원, 5일장이 모두 들어와 있어서 돈으로는 만들 수 없는 조건이고요, 신도시 5만 6천에 해병대 1만이 배후로 두 겹 깔려 있습니다. 339평에서 지하 포함 1,050평이 나오는데 단차 덕분에 그 지하까지 임대가 되는 면적으로 쓰게 되고, 앞이 영원히 막히지 않는 조망은 어디서도 다시 만들어 낼 수가 없죠. 가격은 평당 600만 원, 총 20억 원. 땅은 평당 얼마로 사는 것이 아니라, 여기에 무엇을 올리면 얼마가 나오는지 그 그림으로 사는 겁니다. 관심 있으신 분은 댓글이나 전화 주시면 층별 구성안과 수익률 시뮬레이션까지 뽑아서 상담해 드리겠습니다. 강산부동산이었습니다. 구독하고 알림 켜두시면 다음 매물도 바로 받아보실 수 있습니다.

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